Veröffentlicht am 17.10.2026 · Steuerrecht Stand 2026

Mieten oder kaufen 2026: Was ist finanziell besser?

Die Antwort hängt an wenigen Zahlen: wie lange Sie bleiben, wie viel Miete Sie sich sparen, wie schnell die Preise steigen und was Ihr Geld alternativ bringt. Ein Rechenbeispiel mit 400.000 €, gerechnet in heutigem Geld nach Steuer.

Das Rechenbeispiel

Der Mieter legt am Anfang das Eigenkapital an und jeden Monat die Differenz zwischen den Gesamtkosten des Käufers (Rate plus Instandhaltung) und seiner Miete. Im Beispiel sind das zu Beginn rund 700 € im Monat. Der Käufer hat am Ende die Wohnung abzüglich Verkaufskosten und Restschuld. Beide Seiten werden gleich behandelt: gleiche Ausgaben jeden Monat, Vergleich in heutiger Kaufkraft.

Wie lange Sie bleiben, entscheidet viel

Vermögen in heutigem Geld nach Steuer. Wer nach wenigen Jahren verkauft oder umzieht, trägt die Kaufnebenkosten und die Verkaufskosten über eine kurze Zeit; sie machen zusammen rund 11 % des Kaufpreises aus (rund 9 % beim Kauf, 1,7 % beim Verkauf) und müssen erst verdient werden.

Preissteigerung und Rendite: Wann kippt es?

Vorsprung des Käufers (grün) oder des Mieters (rot) nach 30 Jahren in heutigem Geld, bei verschiedenen jährlichen Preissteigerungen der Wohnung und verschiedenen Renditen der Geldanlage vor Steuer. Alle anderen Annahmen wie oben:

Die Tabelle zeigt, wie eng das Ergebnis liegt. Bei 2 % Preissteigerung und 5 % Rendite liegt der Käufer vorn, bei 6 % Rendite schon der Mieter. Wer glaubt, dass Aktien langfristig mehr bringen als Wohnungen, wird eher zum Mieten kommen; wer mit kräftig steigenden Preisen rechnet, eher zum Kaufen. Die Tabelle gilt für diesen Beispielfall, bei anderen Mieten und Preisen verschieben sich die Grenzen.

Ab welcher jährlichen Preissteigerung der Käufer bei 5 % Rendite vorn liegt (Break-even):

Was das Ergebnis am stärksten bewegt

• Die Miete im Verhältnis zum Preis: Bei 1.000 € statt 1.300 € Miete liegt der Mieter nach 30 Jahren um rund 127.000 € vorn, bei 1.600 € der Käufer um rund 180.000 €. Wer sich viel Miete spart, kauft vorteilhafter. Der Rechner nimmt Ihre Miete, nicht einen Durchschnitt.
• Die Mietsteigerung: Bei 3 % statt 2 % im Jahr liegt der Käufer um rund 117.000 € vorn, bei 1 % liegt der Mieter um rund 50.000 € vorn. Der Käufer schützt sich damit gegen steigende Mieten, der Mieter profitiert, wenn sie lahmen.
• Der Anschlusszins: Nach Ablauf der Zinsbindung ist die Restschuld neu zu finanzieren. Bei 6 % statt 4,1 % im Anschluss liegt der Mieter im Beispiel vorn.
• Die Verkaufskosten: Mit Makler beim Verkauf (3,5 % statt 1,7 %) schmilzt der Vorsprung des Käufers von rund 26.000 € auf rund 19.000 €.
• Die Steuer: Die selbst bewohnte Wohnung bleibt steuerfrei, die Anlage des Mieters wird versteuert. Ohne Steuer läge der Mieter im Beispiel um rund 33.000 € vorn, mit Steuer liegt der Käufer vorn. Gerade bei der Anlage in Fonds ist die Steuer also ein wichtiger Teil der Rechnung.

Was die Geschichte sagt

Gerd Kommer und Tobias Jerschensky haben für Deutschland historische Zeitfenster seit 1970 ausgewertet: Wer mietete und die Ersparnis in einen Welt-Aktien-ETF legte, lag in 9 von 11 Zeitfenstern vorn, bei einer Mischung aus 60 % Aktien und 40 % Anleihen in 7 von 11 (Blogbeitrag vom 01.09.2025). Das stützt die Aussage, dass der Mieter in vielen Fällen vorn liegt. Zwei Einschränkungen: Das ist eine Rückschau mit den Preisen und Zinsen der Vergangenheit, unser Rechner dagegen ein Blick nach vorn mit Annahmen, die Sie selbst setzen. Und der Vergleich unterstellt einen Mieter, der das Geld wirklich anlegt und nicht ausgibt. Ein Käufer wird dagegen durch die Rate zum Sparen gezwungen. Das ist im Alltag ein echter Unterschied.

Steuern: Das sollten Sie wissen

• Eigennutzung: Die gesparte Miete ist steuerfrei, Kreditzinsen sind nicht absetzbar. Der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie ist bei erfüllten Voraussetzungen auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei.
• Anlage des Mieters: Bei Aktienfonds sind 70 % der Gewinne steuerpflichtig (Teilfreistellung 30 %), dazu kommen Abgeltungsteuer und Soli und jährlich die Vorabpauschale. Der Rechner rechnet vereinfacht die Steuer auf den Gewinn am Ende; Sparer-Pauschbetrag und Vorabpauschale sind weggelassen. Wer den Pauschbetrag nutzen kann, verbessert das Ergebnis des Mieters etwas. Mit dem Häkchen „Steuer auf die Erträge der Geldanlage berücksichtigen“ sehen Sie den Unterschied.
• Kaufnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Das ändert den Vergleich spürbar und lässt sich im Rechner einstellen.
• Handwerker und Haushaltsnahes: Für Arbeitskosten gibt es nach §35a EStG eine Steuerermäßigung von 20 % (höchstens 1.200 € bei Handwerkern, 4.000 € bei haushaltsnahen Dienstleistungen). Das gilt für Eigentümer und Mieter, je nach Abrechnung.
• Vermietung statt Selbstnutzung ist ein anderes Thema: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, Zinsen, Abschreibung und Kosten absetzbar. Dazu mehr im Artikel „Immobilien seit 1970“.

Was der Rechner nicht abbildet

• Lage, Zustand und Wertentwicklung Ihrer Wohnung: Der Rechner nimmt eine feste jährliche Preissteigerung an.
• Sondertilgungen, Förderungen und Zinsänderungen innerhalb der Zinsbindung.
• Persönliche Dinge wie Sicherheit, Freiheit, Umzugsmöglichkeit und den Wert eines eigenen Zuhauses. Sie sind nicht in Euro gerechnet.
• Schwankungen: Die Anlage bringt im Rechner jedes Jahr gleich viel. In der Wirklichkeit schwanken Aktien und Immobilienpreise, und der Zeitpunkt von Kauf und Verkauf entscheidet mit.

Selbst rechnen

Setzen Sie Ihre eigene Miete, Ihren Kaufpreis, Ihren Zins und Ihre Annahmen zu Inflation, Mietsteigerung, Preissteigerung und Rendite ein. Der Rechner zeigt Ergebnis, die Rendite-Schwelle und eine Tabelle „Wer liegt vorn, je nach Annahme?“ für Ihren Fall.