Veröffentlicht am 17.10.2026 · Steuerrecht Stand 2026 · Preisdaten bis Ende 2025

Immobilien seit 1970: Was Wohneigentum in Deutschland gebracht hat

Nach dem starken Rückgang im Zuge der Zinswende setzte 2024 eine leichte Erholung der Hauspreise ein. Lohnt sich Wohneigentum also? Ein Blick auf die Jahre seit 1970 zeigt: Die Preise sind vor allem mit der Inflation gestiegen. Ob sich Wohneigentum gelohnt hat, entscheidet deshalb vor allem die Miete, die man bekommt oder sich spart.

Hauspreise seit 1970 in einem Bild

Index Ende 1970 = 100. Hauspreise: Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIS), Wohnimmobilienpreise Deutschland, jeweils viertes Quartal. Verbraucherpreise: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex, Dezember gegenüber Vorjahresdezember; bis 1991 früheres Bundesgebiet, ab 1992 Deutschland. Nach Inflation: eigene Berechnung, alle Werte zum Nachrechnen unten.

Wichtig zu den Daten: Die lange Reihe verbindet unterschiedliche Quellen und Objektgruppen. Bis 1974 dienen Baupreise neuer Wohngebäude als Ersatz, bis 1994 beziehen sich die Teilreihen nur auf westdeutsche Städte. Sie zeigt den Preis typischer Wohnungen und Häuser, nicht den Wertverlauf einer bestimmten Immobilie, die über die Jahre altert.

Die Phasen nach Inflation

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Immobilien können real lange verlieren, ohne dass es auf dem Kontoauszug auffällt. Von 1994 bis 2009 sank der Preis nominal nur um 5 %, nach Inflation um fast ein Viertel. Zweitens: Zinsen sind ein wichtiger Einflussfaktor. Sinkende Finanzierungskosten können Nachfrage und Preise stützen, steigende können sie belasten. Einkommen, Wohnungsangebot, Bevölkerungsentwicklung und Erwartungen wirken ebenfalls mit; die Einordnungen in der Tabelle nennen wichtige Rahmenbedingungen, keine bewiesenen Ursachen.

Wo die Rendite wirklich herkommt

Der Preisindex misst nur, was eine Wohnung kostet. Er enthält nicht die Miete. Für die Gesamtrendite von Wohneigentum sind aber gerade Mieterträge oder der Nutzen des eigenen Wohnens entscheidend:

• Vermieter bekommen Miete, zahlen davon aber Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und Steuern.
• Selbstnutzer bekommen keine Miete, sparen sich aber die eigene. Diese gesparte Vergleichsmiete ist ein wirtschaftlicher Vorteil und wird nicht besteuert. Für eine ehrliche Rechnung gehören Instandhaltung, nicht umlegbare Eigentümerkosten und Kreditzinsen davon abgezogen.

Wie viel die Miete ausmacht, zeigt eine große Studie über 16 Industrieländer von 1870 bis 2015 („The Rate of Return on Everything“). Nach der Arbeitspapierfassung brachten Wohnimmobilien dort einschließlich Mieterträgen nach laufenden Kosten im Durchschnitt über Länder und Jahre real rund 7 % im Jahr, ohne Kredit und vor Steuern; Kaufnebenkosten senken das nach Angabe der Autoren um weniger als einen Prozentpunkt. Das sind Durchschnitte ganzer Länder, kein Wert für eine einzelne Wohnung und keine Erwartung für einen heutigen Kauf. Ein ruhiger Länderindex heißt auch nicht, dass ein einzelnes, mit Kredit gekauftes Objekt wenig Risiko hat.

Für Deutschland seit 1970 zeigt der Preisindex: Der Wertzuwachs nach Inflation war im Durchschnitt gering. Einzelne Kaufzeitpunkte und Standorte können davon aber stark abweichen, nach oben wie nach unten.

Ein direkter Gesamtrenditevergleich mit Aktien oder Anleihen ist mit der hier verwendeten BIS-Reihe nicht möglich, weil sie keine Mieterträge und keine laufenden Eigentümerkosten enthält. Dafür wären zusätzliche Daten oder ausdrücklich gekennzeichnete Annahmen zu Miete und Kosten nötig.

Was beim Kauf sofort weg ist

Wer kauft, zahlt Nebenkosten, die nicht im Wert der Immobilie stecken:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern, in den anderen Ländern 5 bis 6,5 %.
• Notar und Grundbuch: üblicherweise rund 1,5 bis 2 %.
• Makler, falls beteiligt: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten je nach Maklervertrag Regeln zur hälftigen Teilung oder zur Begrenzung der Weitergabe an den Käufer. Üblich sind für den Käufer rund 3,6 %; maßgeblich ist das konkrete Angebot.

Zusammen sind das mit Makler in Bayern rund 8,5 bis 9 % des Kaufpreises, in Nordrhein-Westfalen 11,5 bis 12 %. Bei einem Kauf für 400.000 € sind das etwa 34.000 bis 48.000 €. Bei einem realen Preisanstieg nahe null gleicht der Wertzuwachs diese Kosten kaum aus. Für eine positive Rechnung sind dann vor allem die Netto-Mieterträge oder der Wohnnutzen entscheidend, und das braucht Jahre. Wer nach wenigen Jahren wieder verkaufen muss, etwa wegen eines Umzugs, riskiert deshalb einen Verlust, außer die Preise sind in dieser Zeit deutlich gestiegen.

Steuern: Selbstnutzer und Vermieter

Gewinne aus privaten Verkäufen innerhalb der Frist bleiben steuerfrei, wenn sie im Jahr zusammen unter 1.000 € liegen. Bei Immobilien hilft das selten. Für vermietete Neubauten gibt es unter engen Bedingungen zusätzlich eine Sonderabschreibung. Ob und wie sich Abschreibung und Kreditzinsen für Sie rechnen, hängt von Ihrem Steuersatz ab; dafür lohnt ein Gespräch mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Ein wichtiger Unterschied zu Wertpapieren: Für Gewinne aus Aktien und Fonds, die ab 2009 gekauft wurden, gibt es keine Steuerfreiheit nach einer Haltefrist; bei Aktienfonds ist nur ein Teil steuerpflichtig (Teilfreistellung). Eine vermietete Immobilie kann dagegen nach mehr als zehn Jahren steuerfrei verkauft werden, eine selbst bewohnte bei erfüllten Voraussetzungen auch schon früher.

Was die Zahlen nicht zeigen

• Lage: Der Index ist ein Durchschnitt. In München ging es anders als in der Uckermark; einzelne Wohnungen weichen weit ab.
• Kredit: Die meisten kaufen mit Kredit. Das vergrößert Gewinne und Verluste und macht den Zins zur wichtigsten Zahl.
• Alterung: Gebäude altern und brauchen Geld für Dach, Heizung und Fenster. Der Index vergleicht ungefähr gleichartige Objekte und blendet das teilweise aus.
• Datenbrüche: Bis 1974 Baupreise statt Kaufpreise, bis 1994 nur westdeutsche Städte, danach wechselnde Quellen (bulwiengesa, vdp, Statistisches Bundesamt). Die BIS hat die Stücke zu einer Reihe verbunden; die frühen Jahre sind nur ein grobes Bild.

Selbst rechnen

Ob sich Kaufen oder Mieten mit heutigen Preisen rechnet, zeigt der Rechner „Mieten oder kaufen“: Dort stellen Sie Inflation, Mietsteigerung, Preissteigerung und die Rendite der Geldanlage selbst ein. Wer mietet und dadurch monatlich mehr Geld anlegen kann, sieht im Sparrechner, was aus solchen Sparbeträgen in 10 bis 40 Jahren geworden wäre, nach Steuer und Inflation. Das ersetzt keinen vollständigen Vergleich von Kaufen und Mieten; dafür gehören auch Eigenkapital, Kaufnebenkosten, laufende Kosten, die Tilgung und das spätere Immobilienvermögen in die Rechnung. Für den Vergleich mit Bausparen gibt es einen eigenen Artikel.