Rechner · Mieten oder kaufen

Mieten oder kaufen: Was lohnt sich?

Ausgehend von heutigen Preisen: Sie geben Kaufpreis, Miete und Finanzierung ein und stellen ein, wie sich Inflation, Mieten, Immobilienpreise und Geldanlage entwickeln. Der Rechner vergleicht, wer nach einigen Jahren mehr Vermögen hat: der Käufer oder der Mieter, der sein Eigenkapital und das gesparte Geld anlegt.

Die Wohnung

Kaufpreis (€) Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung (€ im Monat) Bundesland (Grunderwerbsteuer) Makler Instandhaltung und nicht umlegbare Kosten (% vom jeweiligen Wert im Jahr) Verkaufskosten am Ende (% vom Wert)

Instandhaltung: Reparaturen, Rücklage, Verwaltung und Kosten, die ein Vermieter nicht auf den Mieter umlegen könnte. Grundsteuer und Gebäudeversicherung zahlt der Mieter über die Nebenkosten ebenfalls, sie gehören deshalb nicht hinein. Verkaufskosten: Der Vergleich unterstellt, dass beide am Ende verkaufen; die Geldanlage des Mieters wird dann versteuert, der Käufer zahlt Verkaufskosten, mit Makler eher 3 bis 4 %. Wer nicht verkaufen will, trägt 0 ein.

Die Finanzierung

Eigenkapital (€) Kreditzins (% im Jahr) Anfängliche Tilgung (% im Jahr) Zinsbindung Zins danach (% im Jahr, geschätzt)

Nach der Zinsbindung rechnet der Rechner mit dem geschätzten Anschlusszins und passt die Monatsrate so an, dass der Kredit zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt abbezahlt ist.

Ihre Annahmen für die Zukunft

InflationSeit 1970 im Schnitt rund 2,7 % im Jahr (Destatis). Mieten steigen umMehr Miete macht Kaufen attraktiver. Immobilienpreis steigt umSeit 1970 im Schnitt rund 2,8 % im Jahr (BIS), also etwa so stark wie die Inflation. Die Wohnung altert dabei; das ist im Durchschnittsindex nur teilweise enthalten. Geldanlage des Mieters bringtVor Steuer, im Jahr. Zum Vergleich der Rückblick im Sparrechner. Betrachtungszeitraum (Jahre)Wie lange Sie dort wohnen würden.

Steuer auf die Erträge der Geldanlage berücksichtigen (Abgeltungsteuer und Soli, Aktienfonds mit 30 % Teilfreistellung). Viele andere Rechner lassen die Steuer weg; zum Vergleich hier ausschalten.

Vermögen Käufer–Verkaufserlös minus Restschuld plus Geldanlage

Vermögen Mieter–Geldanlage nach Steuer

Kaufpreisfaktor–

KäuferMieterin heutigem Geld

Wohin das Geld geflossen ist

Summen über den ganzen Zeitraum in Euro des jeweiligen Jahres, darunter das Vermögen am Ende.

Wer liegt vorn, je nach Annahme?

Oft heißt es, der Mieter liege beim Vermögen meist vorn, wenn er die gesparten Kosten konsequent anlegt. Ob das stimmt, hängt vor allem von zwei Annahmen ab: wie viel die Geldanlage bringt und wie stark der Wert der Immobilie steigt. Die Tabelle zeigt den Vorsprung nach dem eingestellten Zeitraum in heutigem Geld, alle anderen Eingaben wie oben.

Was die Geschichte sagt: Dieser Rechner arbeitet mit Annahmen für die Zukunft. Eine Auswertung mit historischen Daten für Deutschland von 1970 bis 2024 kommt zu dem Ergebnis, dass ein Mieter, der die Differenz in einen weltweiten Aktien-ETF anlegte, in 9 von 11 untersuchten Zeitfenstern am Ende mehr Vermögen hatte als ein Käufer mit 70 % Kredit; mit einer Mischung aus 60 % Aktien und 40 % Anleihen waren es 7 von 11. Als Hauptgrund nennen die Autoren, dass weltweite Aktien langfristig höhere Gesamtrenditen brachten als Wohnimmobilien; dazu kam, dass deutsche Wohnimmobilien nach Inflation lange kaum an Wert gewannen. Quelle: Gerd Kommer und Tobias Jerschensky, „Mieten oder Kaufen – was ist finanziell attraktiver?“, Blogbeitrag vom 01.09.2025. Siehe auch unseren Artikel Immobilien seit 1970.

Jahr für Jahr

Monatliche Kosten im jeweiligen Jahr und Vermögen am Jahresende. Vermögen in heutigem Geld, Kosten in Euro des jeweiligen Jahres.

So rechnet der Rechner

Gleiches Geld für beide. Käufer und Mieter starten mit demselben Eigenkapital und geben jedes Jahr gleich viel für das Wohnen und Sparen aus. Wer in einem Jahr weniger fürs Wohnen zahlt, legt die Differenz an. Der Mieter legt sein Eigenkapital von Anfang an an.
Monatlich gerechnet. Raten, Miete und Sparbeträge fließen jeden Monat; Miete und Instandhaltung steigen einmal im Jahr.
Käufer: Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, 2 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Kredit als Annuitätendarlehen; nach der Zinsbindung gilt der geschätzte Anschlusszins, die Rate wird so angepasst, dass der Kredit zum geplanten Zeitpunkt abbezahlt ist. Instandhaltung und nicht umlegbare Kosten in Prozent des jeweiligen Werts der Wohnung. Vermögen = Wert der Wohnung abzüglich Verkaufskosten, minus Restschuld, plus Geldanlage.
Mieter: Kaltmiete steigt jährlich um die eingestellte Rate. Nebenkosten zahlen beide und fallen deshalb weg.
Steuer: Die selbst bewohnte Wohnung bleibt beim Verkauf steuerfrei. Die Geldanlage wird, wenn eingeschaltet, als Aktienfonds mit Abgeltungsteuer und Soli auf den Gewinn am Ende gerechnet, mit 30 % Teilfreistellung; Sparer-Pauschbetrag, Vorabpauschale und Kirchensteuer sind vereinfacht weggelassen.
Disziplin: Der Mieter legt die Differenz wirklich jeden Monat an und gibt sie nicht aus. Der Käufer ist durch die Rate zum Sparen gezwungen; beim Mieter hängt es vom Verhalten ab.
Feste Raten: Jedes Jahr gilt dieselbe Steigerung. In Wirklichkeit schwanken Preise, Mieten und Renditen stark; ein Kauf kurz vor einem Preisrückgang oder ein Börsencrash kurz vor dem Ende ändern das Ergebnis.
Ein Rechenmodell, keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Für eine echte Entscheidung gehören das konkrete Finanzierungsangebot, die Lage und Ihre Lebensplanung dazu.

Ein Rechenbeispiel mit Tabellen steht im Artikel Mieten oder kaufen 2026: Was ist finanziell besser? Warum Hauspreise langfristig kaum schneller als die Inflation stiegen, steht im Artikel Immobilien seit 1970.