Veröffentlicht am · Steuerrecht Stand 2026
Bausparvertrag oder ETF? Was die Bank Ihnen anbietet, nachgerechnet
Der Bausparvertrag ist zwei Produkte in einem: ein Sparkonto mit sehr niedrigem Zins und ein Darlehen, dessen Zins schon heute feststeht. Wie viel ist diese Zinsgarantie wert, und was hätte ein ETF-Sparplan stattdessen gebracht? Gerechnet an einem Musterfall, dessen Annahmen unten offen stehen.
Kurz gesagt: Im Musterfall bringt der Bausparvertrag als reine Sparanlage nach Abschlussgebühr rund −0,5 % pro Jahr, ohne Förderung. Sein Wert ist die Zinsgarantie: Gegenüber Tagesgeld plus Bankkredit lohnt er sich hier erst, wenn der Kreditzins beim Kauf in knapp zehn Jahren über rund 4,8 % liegt. Im Finanzierungsvergleich mit 4 % Kreditzins lag ein ETF-Sparplan in 43 von 46 historischen Zeiträumen vorn, kann zum Kaufzeitpunkt aber auch deutlich hinten liegen.
Der Musterfall
200 € im Monat, Bausparsumme 50.000 €. Die Werte orientieren sich an den Tarifübersichten der Bausparkassen; Ihr Angebot kann abweichen.
| Bausparvertrag | Annahme |
|---|---|
| Abschlussgebühr | 1,6 % der Bausparsumme = 800 €, zu Beginn vom Guthaben abgezogen |
| Guthabenzins | 0,2 % pro Jahr |
| Kontoentgelt in der Sparphase | keines (laut BGH seit 2022 unzulässig) |
| Zuteilung | angenommen bei 45 % Guthaben, hier nach 116 Monatsraten (9,7 Jahre). Ob tatsächlich zugeteilt wird, hängt von weiteren Tarifbedingungen ab. |
| Bauspardarlehen | 27.388 € zu 2,45 % Sollzins, 250 € Monatsrate, getilgt nach 125 Monaten (10,4 Jahre) |
Alle drei Wege zahlen dasselbe ein: 200 € im Monat bis zum Kauf, danach 250 € im Monat bis zum Ende des Bauspardarlehens nach gut 20 Jahren. Die 50.000 € sind der Finanzierungsbedarf dieses Beispiels, nicht der Kaufpreis einer Immobilie. Einzahlungen jeweils zu Monatsbeginn, Zinsen monatlich mit einem Zwölftel des Jahreszinses. Was nach der Tilgung übrig ist, liegt auf Tagesgeld zu 2 %. Verglichen wird, wer am Ende mehr übrig hat; positive Werte sind Guthaben, negative verbleibende Schulden. Alle Beträge nominal.
1. Als Sparanlage: Was nach 116 Monaten auf dem Konto ist
| 23.200 € eingezahlt | Guthaben | Rendite pro Jahr* |
|---|---|---|
| Bausparvertrag | 22.612 € | −0,5 % |
| Tagesgeld zu 2 % | 25.614 € | 2,0 % |
| ETF-Sparplan Weltaktien, Median | 36.290 € | 9,0 % |
| ETF, schlechtester Zeitraum (Start 1999) | 19.742 € | −3,3 % |
| ETF, bester Zeitraum (Start 1977) | 54.403 € | 16,9 % |
* Rendite der Zahlungsströme (interner Zinsfuß) bei Einzahlung zu Monatsbeginn. ETF: 46 historische Zeiträume mit Start 1970 bis 2015, Median dieser Zeiträume, nach Abgeltungsteuer beim Verkauf und 0,2 % Kosten. Beim Guthaben lag der ETF in 44 von 46 Zeiträumen über dem Bausparvertrag. Die zwei Ausnahmen begannen 1999 und 2000 und endeten nach dem Kurseinbruch 2008. Die Rechnung beruht auf Jahreswerten, gleichmäßig auf die Monate verteilt; der genaue Kurs im Verkaufsmonat ist damit nicht abgebildet.
2. Zum Kaufen: Ab welchem Kreditzins sich der Bausparvertrag lohnt
Wer statt des Bausparvertrags aufs Tagesgeld spart, braucht beim Kauf einen Bankkredit zum dann gültigen Zins. Diesen Zins kennt heute niemand. Die Tabelle nimmt ihn für die ganze restliche Laufzeit als fest an und zeigt, wie viel mehr oder weniger als mit dem Bausparvertrag am Ende übrig ist. Kreditnebenkosten und Kosten für Sicherheiten sind in keinem der Wege enthalten.
| Bankkreditzins beim Kauf | Tagesgeld + Bankkredit gegenüber Bausparvertrag |
|---|---|
| 3 % | +3.077 € |
| 4 % | +1.497 € |
| 4,8 % | gleich |
| 6 % | −2.439 € |
| 8 % | −7.626 € |
Unter diesen Annahmen ist der Bausparvertrag eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Bei 4 % Kreditzins kostet sie rund 1.500 €, bei deutlich höheren Zinsen zahlt sie sich aus. Andere Tarife, Guthabenzinsen, Zuteilungszeiten oder Förderungen verschieben die Grenze von 4,8 %. Zur Einordnung: Neue Wohnungsbaukredite im Euroraum kosteten im August 2026 im Schnitt 3,8 % bei 5 bis 10 Jahren Zinsbindung; Vermittler nannten im Oktober 2026 für zehn Jahre Bestzinsen um 4,0 %. Die 4 % in der Tabelle sind eine Modellannahme, kein Kreditangebot.
3. ETF-Sparplan plus Bankkredit
| Bankkreditzins beim Kauf | ETF-Weg vorn | Median Vorsprung | schlechtester Fall |
|---|---|---|---|
| 4 % | 43 von 46 | +16.746 € | −7.395 € |
| 6 % | 39 von 46 | +15.750 € | −13.392 € |
| 8 % | 35 von 46 | +14.584 € | −21.099 € |
Gleiche 46 Zeiträume wie oben, der Kreditzins ist jeweils für alle Zeiträume derselbe. Übersteigt das ETF-Depot beim Kauf 50.000 €, liegt der Rest danach auf Tagesgeld zu 2 %. Werte in Euro nach gut 20 Jahren, nicht inflationsbereinigt.
Der ETF hat im Mittel deutlich mehr gebracht. Das Risiko liegt im Kaufzeitpunkt: Wer genau nach einem Börseneinbruch kaufen muss, steht schlechter da, umso mehr bei hohen Kreditzinsen. Wer beim Kaufzeitpunkt flexibel ist, muss nach einem Rückgang nicht sofort verkaufen. Dass sich die Kurse innerhalb von ein oder zwei Jahren erholen, ist aber nicht garantiert.
Förderung: Wer sie bekommt und was sie bringt
- Wohnungsbauprämie: 10 % auf bis zu 700 € Einzahlung im Jahr (Ehepaare 1.400 €), also höchstens 70 € (140 €). Nur bei einem zu versteuernden Einkommen bis 35.000 € (Ehepaare 70.000 €). Ausgezahlt wird sie in der Regel nur, wenn das Geld fürs Wohnen verwendet wird; wer bei Vertragsabschluss jünger als 25 war, kann nach sieben Jahren auch frei verfügen. Im Musterfall wären es grob 680 € über 9,7 Jahre, die genaue Höhe richtet sich nach den Einzahlungen je Kalenderjahr. Die Grenze aus Tabelle 2 verschiebt das nur wenig.
- Arbeitnehmer-Sparzulage auf vermögenswirksame Leistungen: beim Bausparvertrag 9 % auf bis zu 470 € (rund 42 € im Jahr), bei einem förderfähigen VL-Fondssparplan mit Aktienfonds 20 % auf bis zu 400 € (80 € im Jahr). Einkommensgrenze 40.000 € (Ehepaare 80.000 €). Nicht jeder ETF-Sparplan ist als VL-Vertrag förderfähig. Wohnungsbauprämie und Sparzulage gibt es nicht gleichzeitig für dieselben Einzahlungen.
Die Abschlussgebühr
Die 800 € fallen sofort an, auch wenn Sie das Darlehen später nie nehmen. Deshalb sollte ein Bausparvertrag nicht als Sparprodukt beurteilt werden. Entscheidend ist, ob Sie das Darlehen voraussichtlich brauchen und ob dessen Zinssicherheit den Aufwand rechtfertigt.
Wann ein Bausparvertrag passen kann
- Sie wollen in sieben bis zwölf Jahren sicher kaufen, bauen oder modernisieren und den Kreditzins schon heute festlegen.
- Sie könnten einen Börsenrückgang kurz vor dem Kauf nicht verkraften.
- Sie bekommen Wohnungsbauprämie und brauchen ohnehin ein Darlehen.
- Für kleinere Modernisierungen: Bauspardarlehen bis etwa 30.000 € gibt es oft ohne Grundbucheintrag.
Wer dagegen nur „etwas zur Seite legen“ will, ist mit Tagesgeld oder, bei langem Horizont, einem ETF-Sparplan besser bedient.
Die Steuer
- Guthabenzinsen von Bausparvertrag und Tagesgeld sind Kapitalerträge. Bei 0,2 % beziehungsweise 2 % bleiben sie im Musterfall innerhalb des Sparer-Pauschbetrags von 1.000 € im Jahr und sind deshalb ohne Steuer gerechnet.
- Die Wohnungsbauprämie ist steuerfrei.
- Bei Aktienfonds können Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne steuerpflichtig sein; 30 % davon sind steuerfrei (Teilfreistellung). Bereits angesetzte Vorabpauschalen mindern beim Verkauf den Gewinn. Vereinfachung hier: Die gesamte Steuer des ETF ist erst beim Verkauf abgezogen, mit einmal 1.000 € Sparer-Pauschbetrag. Jährliche Steuern auf Vorabpauschalen sind nicht einzeln simuliert, heutiges Steuerrecht gilt für alle Jahre.
- Kreditzinsen für die selbst genutzte Wohnung sind nicht absetzbar, egal ob Bauspar- oder Bankdarlehen. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie Werbungskosten.
Selbst rechnen
Wie sich ein ETF-Sparplan in verschiedenen Zeiträumen entwickelt hat, nach Steuer und Inflation:
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